In un momento di forte inflazione come quello presente, l'acquisto di beni immobili con pagamento dilazionato è diventato sempre più popolare, specialmente a causa dell'attuale clima economico caratterizzato da tassi di interesse in aumento. Queste circostanze hanno reso più difficile l'accesso a finanziamenti tradizionali, portando acquirenti e venditori a esplorare opzioni alternative. In questo articolo, esamineremo tre diverse modalità di acquisto di beni immobili con pagamento dilazionato: il rent to buy, la vendita a rate con riserva di proprietà e la vendita secca con prezzo dilazionato.
Rent to Buy:
Il rent to buy è un accordo in cui l'acquirente paga un canone di affitto mensile, parte del quale viene considerato un acconto sul prezzo di acquisto. Questa modalità di acquisto prevede due atti notarili distinti: uno all'inizio dell'accordo, che stabilisce i termini dell'affitto e l'importo dell'acconto, e un secondo atto alla fine dell'accordo, che trasferisce formalmente la proprietà all'acquirente una volta completato il pagamento.
Un aspetto importante del rent to buy è che la rata mensile include sia il canone di affitto che l'acconto, costituendo la prima voce un reddito tassabile per il venditore. Dall'altro lato, per l'acquirente, la componente dell'affitto non è deducibile dal pagamento complessivo del prezzo, rappresentando quindi una voce di costo aggiuntiva.
La fattispecie in esame è in grado di tutelare l'acquirente per il caso di insorgenza di formalità pregiudizievoli a carico dell'immobile durante la vigenza del rapporto mediante un effetto prenotativo che ha un periodo massimo di dieci anni.
Vendita a Rate con Riserva di Proprietà:
La vendita a rate con riserva di proprietà è un'altra modalità di acquisto dilazionato che coinvolge due atti notarili, uno all'inizio e uno alla fine dell'accordo. In questo caso, l'acquirente con il primo atto mantiene la riserva della proprietà ed il venditore viene immesso nel possesso dell'immobile ma non diventa proprietario fino a quando non viene effettuato il pagamento completo. Al completamento del pagamento dovrà essere stipulato un atto di quietanza che servirà ad eliminare la riserva di proprietà in capo al venditore nei registri immobiliari ed a dare idonea pubblicità dell'acquisto definitivo in capo all'acquirente.
Questo tipo di accordo offre al venditore una maggiore sicurezza, poiché può recuperare la proprietà in caso di inadempienza dell'acquirente. L'acquirente, d'altra parte, può occupare e utilizzare la proprietà fin da subito, ma deve assolvere agli obblighi di pagamento secondo le condizioni concordate. Il contratto può essere risolto se l'acquirente si rende inadempiente nel pagamento delle rate per un valore complessivamente superiore ad un ottavo del prezzo stabilito.
Anche in questa fattispecie l'acquirente è tutelato per il caso di insorgenza di formalità pregiudizievoli contro l'immobile durante la vita del contratto.
Vendita Secca con Prezzo Dilazionato:
Nella vendita secca con prezzo dilazionato, a differenza delle altre due modalità, non è necessario un secondo atto notarile alla fine della vicenda. La proprietà viene trasferita direttamente all'acquirente, che inizia a pagarla in rate concordate con il venditore.
Questa modalità presenta un aspetto positivo per l'acquirente, che acquisisce la proprietà immediatamente e si libera dagli oneri di ulteriori atti notarili. Tuttavia, il venditore perde alcune delle garanzie tipiche delle altre due opzioni, poiché non ha la stessa protezione nel caso di inadempienza dell'acquirente.
Tali garanzie possono essere recuperate prevedendo in atto l'iscrizione dell'ipoteca legale sull'immobile, ma ciò comporterebbe un aumento dei costi e la necessità di stipulare un secondo atto teso alla eliminazione dell'ipoteca.
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*Articolo in parte generato grazie all'ausilio di intelligenza artificiale.
